Finansowanie nieruchomości komercyjnych – szanse i zagrożenia

Rodzący się kryzys ekonomiczny związany z pandemią koronawirusa ma charakter globalny i zaczyna obejmować coraz więcej branż. Spadek zainteresowania klientów wynajmem czy zakupem nieruchomości, jak również brak nowych inwestycji, przy stałych kosztach prowadzenia działalności, negatywnie wpływa na branżę real estate, jednak na każdy segment tej branży, w trochę inny sposób. Czy banki zatrzymają wypłaty z udzielonych już kredytów na finansowanie nieruchomości komercyjnych? Jak obecność koronawirusa wpłynie na ceny nieruchomości? Co z płynnością banków finansujących real estate? Na te i inne pytania odpowiemy razem z dr Krzysztofem Legutko, Ekspertem w Departamencie Finansowania Strukturyzowanego w Bank Millennium.

Jak wygląda sytuacja na rynku hotelarskim?

Rynek hotelarski oraz branża turystyczna, to te segmenty gospodarki, które ucierpiały najbardziej w wyniku epidemii koronawirusa w Polsce. Hotele nie przyjmują gości hotelowych, a co za tym idzie nie generują przychodów. Mają za to bardzo duże koszty stałe tj. wynagrodzenia dla pracowników, które stanowią nawet 50% kosztów ogólnych hoteli, a także koszty związane z wynagrodzeniami dla operatorów oraz koszty obsługi zadłużenia. Przed rozwijającym się kryzysem, banki przy finansowaniu inwestycji hotelowych wymagały minimum 40% wkładu własnego oraz zapewnienie sześciomiesięcznej rezerwy na obsługę raty kapitałowo-odsetkowej (DSRA). Za mocne strony obniżające ryzyko finansowania, banki uznawały lokalizację (preferowane hotele miejskie, w największych miastach Polski) oraz obecność międzynarodowego operatora – wyjaśnia dr Krzysztof Legutko.

• 

W ostatnich latach największą popularnością cieszyły się w Polsce i nie tylko, inwestycje w nieruchomości wakacyjne, condohotele oraz mieszkania pod wynajem krótkoterminowy. Obecna sytuacja może częściowo zweryfikować opłacalność tych inwestycji. Przedmiotem weryfikacji mogą być tzw. gwarancje ponadprzeciętnych stóp zwrotu z kapitału, oferowanych przy inwestycjach w condohotele, którymi zachęcano inwestorów prywatnych.

Czy banki zatrzymają wypłaty z udzielonych już kredytów na finansowanie nieruchomości komercyjnych?

Prace budowlane na obiektach deweloperskich i komercyjnych nadal trwają, choć nie wiemy jak długo. Zapewne do czasu, kiedy nie zostaną uznane za zbyt liczne skupiska ludzi w jednym miejscu lub do momentu pojawienia się pierwszych przypadków koronawirusa na budowach – mówi dr Krzysztof Legutko.

W aktualnie obowiązującej sytuacji banki koncentrują swoją uwagę na utrzymaniu relacji z klientami, którzy są już w ich portfelu, a nie działaniach sprzedażowych mających przyciągnąć nowych klientów do banku. Kredytobiorcy, którzy realizują inwestycje mieszkaniowe z przyznanych i uruchomionych kredytów, nie mają powodów do obaw. Banki nie wstrzymają wypłat udzielonych już kredytów na finansowanie nieruchomości komercyjnych. Według dr Krzysztofa Legutko powody do obaw mogą mieć deweloperzy, którzy używają rachunków powierniczych typu otwartego. Do tej pory dla małych i średnich deweloperów był to atrakcyjny sposób na obniżenie kosztów finansowania. Jednak tego typu struktura oznacza, że wpłaty klientów przeznaczane są realizację budowy zgodnie z harmonogramem postępów robót. Deweloperzy korzystający z otwartych rachunków powierniczych albo nie korzystają z finansowania zewnętrznego tj. kredyt bankowy, albo tylko częściowo finansują swoje projekty budowlane np. kredytem odnawialnym, który nie pokrywa w całości zapotrzebowania na sfinansowanie kosztów całego projektu. W obu przypadkach powstaje duże ryzyko braku możliwości zakończenia etapu budowy, a na pewno dużych opóźnień w jej ukończeniu.

Jeżeli sytuacja kryzysowa będzie trwała zbyt długo, problemy firm boleśnie odbiją się również na bankowości. Nadpłynność sektora bankowego może szybko stopnieć w sytuacji, kiedy nastąpi nadmierne wycofywania depozytów przez klientów biznesowych z rachunków bankowych, a wzrośnie wykorzystanie dostępnych linii kredytowych.

Jak obecność koronawirusa wpłynie na ceny powierzchni komercyjnych oraz nieruchomości?

Początkowo bieżąca sytuacja może przynieść urealnienie cen, zarówno gruntów jak i nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Potencjalni nabywcy, zwłaszcza zamożni, którzy nie będą obciążeni innymi zobowiązaniami, jak np. ratowanie innych swoich biznesów, staną się łowcami okazji. Przeniesienie sprzedaży do kanałów elektronicznych, a co za tym idzie wzrost popularności e-commerce, z dzisiejszej perspektywy wydaje się korzystnym efektem kryzysu dla magazynowych nieruchomości komercyjnych – ocenia dr Krzysztof Legutko.

W dużo gorszej sytuacji będą galerie handlowe, które od połowy marca pozostają zamknięte i taki stan rzeczy będzie utrzymywał się jeszcze przez kilka tygodni. W związku z tym, ceny wynajmowanych powierzchni po powrocie do „życia gospodarczego” zostaną obniżone, w celu złagodzenia skutków kryzysu i wyjściu naprzeciw najemcom lub przyciągnięcia nowych.

Skoro przez najbliższe miesiące będziemy pracować zdalnie, to czy nie okaże się, że duże powierzchnie biurowe nie są już potrzebne? Może tak być, ale nie musi. Osobiście jestem zdania, że praca z ludźmi w realu jest nam bardzo potrzebna. Człowiek ma ogromną potrzebę społeczną życia w grupie. Rozwiązaniem mogą okazać się wydzielone przestrzenie biurowe, zamiast open space’ów. To zmniejszy ryzyko zarażania się nawzajem, nawet zwykłymi infekcjami. Małe biura w dobrych lokalizacjach, z licznymi udogodnieniami, w formule większych przestrzeni co-workingowych, mają szanse na dalsze dobre funkcjonowanie – dodaje dr Krzysztof Legutko.

Podsumowując możemy powiedzieć, że na weryfikację skutków obecnej sytuacji będziemy musieli jeszcze chwilę poczekać. Większość inwestycji komercyjnych rozliczana jest w cyklach kwartalnych, dlatego dzisiaj jest za wcześnie na wyciąganie wniosków za pierwszy kwartał. Dopiero lipiec 2020 roku będzie pierwszym miesiącem, kiedy zobaczymy efekty globalnego spowolnienia. Oby nie były one zbyt drastyczne.

Autor: Elżbieta Jachymczak